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1998年之前我国实行的都是“福利分房”制度。这是建国初期，计划经济时代特有的一种房屋分配形式：由企事业单位集资盖房，然后按照级别、工龄、有无住房等条件进行分房。分房时代，房子等同于是一种福利待遇，所以住房成本极低，远远低于建房和维修成本，有的单位甚至完全免费。但也正因为此，我国的房屋供给严重不足，人均居住面积也非常低——在上海1994年人均居住面积不足10平米。
为了更好地解决国人的住房问题，提高人均居住面积，1998年7月，国务院颁发重要通知，宣布“全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化”，并首次提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。因此，98年房改也称为“一次房改”。
“一次房改”后，房地产的市场属性被彻底激活，楼市迎来空前的繁荣，尤其是商品住房市场迎来突飞猛进的发展。国家统计局数据显示，1998年-2020年，二十多年时间，我国城镇地区的人均居住面积从6.3平方米kaiyun体育(中国)登录网页入口，增长到39.8平方米左右。甚至超过了很多发达国家的人均住房水平。另根据央行的报告，2020年我国城镇居民家庭的住房拥有率高达96.0%，户均拥有住房1.5套，户均资产超过300万，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%。
此外，“一次房改”在满足了居民的住房需求的同时，还推动我国城镇化建设。98年之后，商品房大量涌现，各地拆迁高潮迭起，农民进城买房定居热潮四起。七普数据显示，1998年-2020年，我国城镇化率由30.4%提升到了63.89%，城市常住人口由1.72亿人，增加至9亿人。
专家直言，如果没有“一次房改”，这一切都是不可能实现的。确实，在98年房改之后，随着房地产行业经过20多年的快速发展，当前阶段我国总体上已经不缺房了，非但如此，全国不少城市甚至已经出现了房屋严重过剩的情况。北师大教授董藩直言，市场化的房地产是名副其实的国家经济发展支柱产业，更是主导产业、先导产业。
但不得不承认的是，在“一次房改”取消福利分房从此实行货币化购房后的一二十年里，房地产行业的“四大”突出问题也开始逐渐显现了：首先，房价不断上涨，房价收入比偏高，普罗大众买房难度越来越大。资料显示，过去二十年，全国房价下跌的年份只有3年，且都是稳中微跌，其余17年房价均保持较高幅度上涨。总体而言，20年房价上涨了5.3倍多。诸葛找房调查研究结果显示，2020年平均房价收入比高达13.2。值得一提的是，这份报告是按照人均住房面积23平计算，如果按照央行公布的39.8平计算，则房价收入比数据可能要达到22。这意味着买房需要不吃不喝22年才能实现；
其次，楼市投资炒作非常严重。西南财大研究报告显示，2018年三季度，从全国城镇家庭新购房的目的来看，投资用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次购房的刚需仅占15.1%。值得一提的是，2008年投资性购房占比仅为19.6%。换言之，过去十年间，新购房中首套房占比持续下降，而第二套或第三套及以上房占比持续上升，即楼市的投资炒作氛围越来越浓厚了；
再者，惊人的住房空置率：2020年底，全国空置住房或超过1.2亿套。其中商品房空置数量接近8500万套，小产权房、经济适用房、保障房等空置数量在3500万套左右。此外，西南财大在2018年发布的报告显示，2017年底全国城镇地区住房空置率接近22%，其中商品房空置率高达26.6%。二三线城市空置情况更严峻，其中蕴藏的风险也更大；
第四，全国90%以上的城市都患上了“房地产依赖症”。自2004年9月以来，一些城市的违法用地少的在60%左右，多的甚至在90%以上。这个触目惊心的数字后面，是一波又一波的“地产招商”热潮，是一些城市严重的“房地产依赖症”。此外，易居研究院2020年5月份发布的百城房地产综合依赖度排名显示，全国50%以上的城市对土地财政的依赖度都超过了60%，东北、西北等经济相对落后城市，对房地产的依赖更大。
此外，现实中房地产市场的住房分配不均衡现象更严重，潘石屹曾透露，在北京有人坐拥100套房产，只住一套。前不久，有媒体报道，一大妈在上海坐拥90套房和106个车位，此事公布后，很多人的反应是非常正常，有些人甚至也揭露了身边类似这样的“房姐”、“房哥”、“房叔”。
站在普通老百姓的角度来看，当前房地产存在的最大问题是：房价上涨过快，房屋总价太高，普通刚需购房者已经不可能通过工资收入买房。在这种情况下，未来要如何有效彻底地解决年轻人的购房问题呢？
有专家提出，未来应该以城镇发展为重点，缩小城乡差距，特别是增加城镇就业岗位和工资。也有专家建议，在全国大规模实行“租购同权”，买不起商品房就着力打造租赁市场，租和买享受到的权益相同时，大家就不会挤破头去买房了。重点需要说明的是，针对当前楼市所处的环境以及所面临的处境，北大教授徐远和网红经济学家任泽平均提出了“二次房改”的概念，且二人各自制定了一套房改“新方案”。
北大教授徐远：要以“二次房改”的气魄，启动新一轮住房改革。在徐远看来，“二次房改”将达到两个目的：其一是重点解决中低收入者的住房难题；其二是将推动经济新一轮增长。
徐远提出的“二次房改”的具体新方案是：大规模建设安居房，让流动人口在城市里安居乐业，启动农民工市民化。每年兴建1000万套安居房，套均面积50平方米，套均投资100万元，每年直接投资10万亿元，一举解决当前的两大问题。初步匡算，每平方米要投资2万元，其中土地费用1.6万元，工程费用0.4万元。这是因为主要选址在大都市、都市圈和核心城市，所以土地费用较高。
按照徐远的估算，未来10年总共需建设1亿套安居房，可直接解决2亿进城农民工的住房问题，间接为城市新增2亿新市民，总共会为城市产生约4亿新市民。一举打破城乡二元结构，解决过去40年未能解决的历史遗留问题。
有人可能会问，如何做到精准保障中低收入者的利益呢？徐远在新方案中有提及，主要是三方面：第一、在购房资格方面，要严格约束：必须是面向无房人口，以就业地缴纳社保为唯一标准，不歧视无户籍、无学位人口；第二、给予购房降首付便利以及贷款政策支持：首付不低于20%，贷款利率可以适当优惠；第三、户型设计：针对中低收入新市民群体，以40~60 平方米的小户型为主，和商品房相互补充，形成完整的住房市场。
按照徐远的方案，有两类人将直接从中受益：城市中低收入家庭和刚从农村进入城市的外来人口。第一类人因为种种原因错过了购房最佳时机，眼睁睁看着房价涨到买不起的地步，但“二次房改”后，这类人可通过安居房替补实现有房梦；第二类人刚进入城市，不可能拥有太高的经济收入，安居房低首付、贷款优惠政策，恰恰可以帮助他们实现大城市的住房梦。
此外，在笔者看来，徐远提出的二次房改新方案还有一个显著的功效，那就是从根本上改变房屋供求不平衡的局面，抑制购房恐慌，这显然会非常有助于遏制投机炒作。
相较于徐远的“粗放式”改革方案，网红经济学家任泽平的新方案则更细腻：第一点和徐远大体类似，都是不断加快住房转型，大力建设安居房、廉租房、保障房、共有产权房等，丰富住房类型，尽量满足中低收入者的需求；第二点也类似，就是加大货币金融政策支持，但任泽平更倾向于建议加大对购房者的共有产权房信贷政策支持；第三点，对多套房者征税，房产税、空置税、房东税可以并用，在这里税收不仅起到调节收入的作用，还有助于缓解地方对土地的过度依赖，成为地方财政收入来源的新的增长点；第四点，优化土地供应，以人口来制定用地指标，且城市间的用地指标可以互相对调。通俗来说就是建立土地流动市场。
专家刘博评论，任泽平的“二次房改”新方案更具体更详细也更对症下药。一次房改是解决住房稀缺问题，二次房改则是聚焦中低收入群体，帮助他们解决住房难题，从这个层面来看，二次房改更强调住房的民生保障属性。
在专家看来，任泽平的方案一旦实施，将有三类人或难眠：开发商、炒房客以及拥有多套住房的业主。开发商受影响的原因是，保障性住房供给大规模增加，商品房的需求量就会减少，开发商之间的竞争会加剧，利润也会被压缩；炒房客和多套房者难眠的原因有二：一是未来随着刚需的住房问题逐步解决，随着税收政策出台落地，这两类人手中的房产持有成本会大幅增加，变现也会更难，且未来出租获取收益的效益也会降低。所以从这一角度分析，未来炒房客、开发商以及拥有多套住宅的业主或许将会面临亏本的难题，“难眠”是自然的。
“二次房改”真要来了吗？答案是肯定的。有两个证据支撑：其一、早在2016年，国家重要会议就提出要明确住房制度改革的方向，以满足新市民的住房需求为主要出发点，以建立“购租并举”的住房制度为主要方向。直到今天，“二次房改”的具体方案，还在进程当中。而“租购并举”实际上在广州、山东等地已经进行前期的试点了；其二、今年8月31日，在国新办新闻发布会上，住建部明确表示将加快建立以公租房、保障性租赁房和共有产权房为主体的住房保障体系，努力实现全体人民住有所居。这可以说是“二次房改”的前奏。
最新定调：房地产是支柱产业，住房更是居民的消费
12月8日-10日，中央经济工作会议在北京举行。会议要求，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。12月11日，在中国国际经济交流中心主办的“2021-2022中国经济年会”上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆指出，要加强居民基本住房保障，“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”。
中央经济工作会议5年后再提“房住不炒”
中央经济工作会议落幕次日，12月11日，在中国国际经济交流中心主办的“2021-2022中国经济年会”上，中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀、国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆、中国国际经济交流中心常务副理事长、执行局主任张晓强等就中央经济工作会议精神做了介绍和解读。
其中，就房地产行业，宁吉喆强调，要加强居民基本住房保障。房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
韩文秀则指出，房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。
在此之前，本次中央经济工作会议时隔5年再次强调“房住不炒”，强调要解决好大城市住房突出问题，坚持“房住不炒”定位，要求因地制宜、多策并举，促进房地产市场的平稳健康发展。
此次中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，同时要求加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
此外，会议还强调，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
扶持类政策或将加快落地
对于日前重提“房地产是支柱产业”一说，中国指数研究院认为，本次权威人士对房地产的相关提法与中央经济工作会议保持一致，同时强调“加强居民基本住房保障，房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”。
无需赘言，房地产业链条长、产值大，在国民经济中举足轻重。在不少业内人士看来，此次中央经济会议提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，意义重大。在中央经济工作会议政策的引领下，预计2022年房地产市场将逐步修复，前期过紧的金融政策应该会进行结构性调整，适度放松对房企融资的管控，改善购房信贷环境。
中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华认为，由于房地产市场具有很强的地域差异性，因城施策相对于“一刀切”，是一个重要的进步。“它既可以避免因政策形成的房地产系统性风险，也可以提升房地产调控政策的有效性。因城施策和’房住不炒’一起，构成房地产市场调控政策与长效机制的基石。”
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示：“‘房住不炒’既包括抑制‘炒’，也包括支持‘住’，这个定位有利于夯实房地产长期平稳健康发展的根基。当前形势下，这对于提振市场信心、稳定市场预期具有重要意义。”倪鹏飞认为，通过发展和利用保障房、长租房、商品房，完善金融、土地、税收等政策措施，有利于满足居民更高质量、更多样化的合理居住需求。
中指院也判断，由于房地产业规模大，上下游产业链条长，今年下半年以来，房地产市场经历了深度调整，下行压力较大，对行业及相关产业链条均带来压力。结合今年中央经济工作会议中提到“加强预期引导，探索新的发展模式…因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，预计地方在因城施策下，资金端、政策端等均将发力促进房地产业实现良性循环。
中指院进一步指出，结合行业现状来看，房地产市场调整态势仍在深化，信贷环境改善尚未传导至市场端，购房者预期好转迹象不明显，预计稳经济要求下短期地方将加快落实“因城施策”，扶持类政策或将加快落地，在“房住不炒”大基调下，部分市场调整压力较大的城市政策微调预期较强，提升购房者置业信心，支持合理购房需求正常释放，其中重点满足首套房和改善性住房按揭需求。
此外，住房作为居民的消费之一，为加强购房消费者合法权益的保障，预计2022年地方政府仍将加强“保交楼”环节的推进，但为舒缓房企短期资金压力，地方或寻求保交付与提高预售监管资金使用效率之间的平衡，进一步促进房地产业良性循环和健康发展。
长江证券亦认为，加强预期引导，坚持租购并举。房地产依然是稳定经济的重要抓手，政策组合依然是房住不炒、租售并举、因城施策。相比于12月政治局会议重点强调“售”，本次会议补充强调了“租”。长江证券还指出，由于本次会议并未对如何落实“促进房地产业良性循环和健康发展”做进一步阐述，后续相关部委年度工作会议的表态值得关注。
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